Cпоры по поводу общего имущества многоквартирного дома

В любом многоквартирном доме у собственников квартир есть не только своя жилплощадь, но и доля в общем имуществе — кровле, лестничных клетках, инженерных сетях, земельном участке под домом и вокруг него. Эта доля возникает автоматически, просто потому что вы зарегистрировали право собственности на квартиру, и отдельно регистрировать её не нужно — это прямо следует из пункта 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015.

Управлением и содержанием общего имущества обычно занимается управляющая организация. Но на практике вокруг него постоянно возникают споры — кто-то самовольно занимает часть подвала, кто-то вешает кондиционер на фасад без согласия соседей, кто-то спорит, входит ли полотенцесушитель или участок трубы в состав общего имущества. В этой статье разберу, из чего состоит общее имущество дома, как определяется и меняется его состав, и какие споры вокруг него чаще всего доходят до суда.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ и статье 290 Гражданского кодекса РФ, в состав общего имущества многоквартирного дома входит довольно много всего — от несущих стен до земельного участка под домом.

Право собственности на эту долю возникает одновременно с правом на квартиру, отдельная регистрация не требуется.

Состав общего имущества должен быть утверждён самими собственниками — для этого проводится общее собрание, решение принимается простым большинством голосов и оформляется протоколом (часть 1 статьи 44, часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

В договоре управления состав обслуживаемого имущества — существенное условие. Без него договор считается незаключённым и юридической силы не имеет.

Если в доме создано ТСЖ, есть важная тонкость — состав общего имущества определяет общее собрание собственников, а не собрание членов ТСЖ. У собрания членов ТСЖ таких полномочий просто нет. Это довольно частая ошибка, с которой приходится разбираться.

Если сведения о составе имущества расходятся

Бывает, что сведения о составе общего имущества в ЕГРН не совпадают с данными технического или бухгалтерского учёта управляющей организации. В этом случае приоритет имеют сведения именно из реестра — на них и нужно ссылаться в споре.

Спорные случаи. Полотенцесушитель, канализация, счётчики

По некоторым объектам закон и практика выработали чёткие правила.

Полотенцесушитель входит в состав общего имущества, если его нельзя демонтировать без отключения стояка горячего водоснабжения или отопления.

Граница ответственности по системе водоотведения проходит в месте, где квартирный трубопровод подключается к тройнику на канализационном стояке — всё, что до этой точки, уже зона собственника.

Интеллектуальные приборы учёта электроэнергии в состав общего имущества не входят — они остаются собственностью поставщика электроэнергии, и на нём же лежит обязанность по их установке и обслуживанию (Правила 491).

Для внутридомовых инженерных сетей — электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения — внешней границей считается стена дома. Для газоснабжения — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Право собственности на эту долю возникает одновременно с правом на квартиру, отдельная регистрация не требуется.

Объединение балкона с комнатой

Отдельная история — объединение балкона или лоджии с комнатой квартиры. Верховный Суд и Минстрой России сходятся в том, что для этого требуется согласие всех собственников дома, а не только соседа снизу или сверху — балконная плита конструктивно связана с общим имуществом (определение ВС РФ от 10.10.2017 № 18-КГ17-164).

Как меняется состав общего имущества

Состав общего имущества не высечен в камне. Его можно увеличить, например за счёт реконструкции дома, расширения, надстройки или строительства хозяйственных построек (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). А можно уменьшить — но только с согласия всех без исключения собственников помещений и тоже через реконструкцию (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Да, закон это разрешает — сдавать в аренду, размещать рекламу на фасаде, использовать для коммерческой деятельности. Но для этого нужно согласие общего собрания собственников, а решение по вопросам аренды принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа.

Если на собрании решается вопрос об аренде, в повестку обычно включают сам объект и арендатора, условия аренды — срок, размер и порядок внесения платы, назначение доходов от аренды, текст договора и кандидатуру того, кто подпишет договор от имени собственников. Регистрация в Росреестре нужна, если в аренду сдаются части нежилых помещений, земельный участок, либо если срок аренды превышает один год.

Самая частая категория споров — незаконное использование общего имущества. Бывает самовольный захват, когда кто-то просто занимает часть имущества без всякого согласования и без платы. А бывает согласованный захват, когда формальное согласие получено от управляющей компании или ТСЖ, но не от самих собственников — и это тоже нарушение, потому что решать такие вопросы вправе только общее собрание.

Эти дела показывают, что суды занимают последовательную позицию — согласие нужно получать именно у собственников, а не у управляющей организации. Использование общего имущества без такого согласия нарушает права всех жильцов дома, даже если формально никому это не мешает.

Отдельный пласт споров связан с финансированием капитального ремонта. В 2016 году Конституционный Суд РФ разбирал сразу два депутатских запроса по этому поводу (постановление от 12.04.2016 № 10-П).

Первая группа депутатов оспаривала норму, которая позволяет тратить деньги из фонда капремонта, собранные на счёте регионального оператора, на ремонт в других домах — их позиция была в том, что это нарушает право собственности, поскольку никто не давал согласия финансировать чужой ремонт.

Вторая группа оспаривала саму обязанность платить взносы на капремонт, а также право органов местного самоуправления распоряжаться этими взносами без согласия собственников.

Конституционный Суд признал все оспариваемые нормы соответствующими Конституции, но сформулировал несколько важных оговорок.

Из этого постановления следует, что взносы на капремонт — это не налог, а плата за конкретную услугу, поэтому право собственности они не нарушают. Собственники вправе сами выбирать способ формирования фонда, но это право ограничено необходимостью обеспечить дому сохранность и безопасную эксплуатацию. А решение о размещении денег на счёте регионального оператора орган местного самоуправления может принять только в исключительных случаях — если сами собственники не определились или не довели дело до конца, и при условии, что их заранее проинформировали о последствиях.

Государственная жилищная инспекция в рамках проверок определяет, какие именно объекты должна обслуживать управляющая организация. Например, если жильцы жалуются на плохую уборку придомовой территории, инспектор проверит, поставлен ли участок на кадастровый учёт, определены ли его границы и качество уборки.

Органы местного самоуправления участвуют на другом этапе — когда выбирают управляющую организацию через открытый конкурс. Именно они включают состав обслуживаемого имущества в конкурсную документацию и в договор управления.

Собственники в многоквартирном доме совместно отвечают за немалую часть здания и территории вокруг него, и большинство конфликтов вокруг общего имущества решаются через правильно оформленное решение общего собрания и чёткое понимание, кому что принадлежит. Если у вас спор о составе общего имущества, его использовании или финансировании ремонта, мы в агентстве «ДФ» поможем разобраться в документах и, если нужно, отстоим вашу позицию в суде.

Автор: Осинцев Евгений Анатольевич

Дата: 22.10.2026

Уникальность: 92%
Вода: 22.17%
Заспамленность: 21.23%
Доля ИИ в тексте 0%

#Общее_имущество_МКД
#Самовольный_захват_общего_имущества_МКД
#Общее_собрание_собственников
#Юристы_в_Екатеринбурге
#Споры_по_управлению_и_распоряжению_общим_имуществом_МКД